Cách Hạn Chế Rủi Ro Khi Mua Bán Nhà Đất

cach-han-che-rui-ro-khi-mua-ban-nha-dat
Want create site? Find Free WordPress Themes and plugins.

MỘT SỐ BƯỚC ĐƠN GIẢN ĐỂ HẠN CHẾ RỦI RO KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Việc mua nhà đất là một việc làm hệ trọng, đặc biệt là căn nhà hoặc lô đất đầu tiên trong cuộc đời thì càng nhiều cung bậc cảm xúc: Vui vì đã đạt được một phần mục tiêu trong cuộc đời, hạnh phúc vì gia đình sắp có một chỗ “An cư lạc nghiệp”… Bên cạnh niềm vui chưa thành hiện thực thì những cảm giác hồi hộp, lo lắng: Lo vì không biết quy trình mua bán thế nào, lo vì hiện tượng sổ hồng giả, lo vì sợ bị lừa đảo, lo vì không biết nếu tranh chấp thì các điều khoản trong hợp đồng đã đủ để bảo vệ quyền lợi cho mình không…

 

 

Để giải tỏa phần nào nỗi lo lắng nêu trên và giúp người mua, người bán, hạn chế phần nào rủi ro có thể gặp phải khi mua bán nhà đất, trên cơ sở pháp lý và thực tiễn mua bán, luật sư chúng tôi sẽ chia sẻ một số bước cơ bản như sau:

BƯỚC 1: KINH NGHIỆM MUA BÁN NHÀ ĐẤT (Những lưu ý về pháp lý khi mua nhà, đất giai đoạn tìm hiểu và đàm phán):

– Tìm hiểu giấy tờ pháp lý của tài sản. Để biết giấy thật hay giả có thể bằng mắt thường xem dấu nổi và dấu đỏ cũng như nội dung in trên giấy có rõ ràng, sắc nét hay không. Dấu giả thường kém sắc nét, thậm chí nhòe nhoẹt, con chữ không ngay ngắn, đồng đều. Trong trường hợp gặp khó khăn trong việc đánh giá thật giả có thể nhờ người có chuyên môn như công chứng viên, cán bộ phòng tài nguyên môi trường.
Ví dụ:

+ Giấy chứng nhận giả: Các họa tiết, hoa văn màu hồng không được tạo bởi tổ hợp các chấm mực màu hồng.

lam sao de nhan biet so do, so hong gia

 + Giấy chứng nhận thật: Các họa tiết, hoa văn màu hồng được tạo bởi tổ hợp các chấm mực màu hồng.

lam sao de nhan biet so do, so hong gia

  • Kiểm tra tài sản trên thực tế và tài sản trên giấy chứng nhận. Nhiều trường hợp trên giấy chứng nhận ghi là nhà cấp 4 nhưng trên thực tế là ngôi nhà 5 tầng thì sẽ gặp khó khăn khi làm thủ tục chuyển nhượng. Trường hợp này cần tìm hiểu việc cấp phép xây dựng.
  • Cần tìm hiểu nhà đất chuyển nhượng có bị tranh chấp với hàng xóm liền kề hay tranh chấp giữa các đồng sở hữu hoặc với người khác. Để kiểm tra có thể hỏi tại UBND xã, phường, thị trấn, tổ trưởng dân phố, trưởng thôn hoặc hỏi ngay những người sống liền kề…
  • Nhiều trường hợp tài sản chỉ đứng tên một người (vợ hoặc chồng) nhưng nếu tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải có đầy đủ vợ chồng tham gia, ký kết. Nếu một người không có mặt ở địa phương như đang ở nước ngoài, đang chấp hành hình phạt tù… sẽ gặp khó khăn khi chuyển nhượng.

  • Tìm hiểu ở Phòng công chứng xem tài sản có đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, cầm cố, bảo lãnh, ủy quyền… hay không? Nếu có, về nguyên tắc phải hủy bỏ những giao dịch này rồi sau đó các bên mới thực hiện được chuyển nhượng.
  • Kiểm tra giấy tờ tùy thân có còn trong hạn sử dụng hay không (thời hạn sử dụng hộ chiếu là 10 năm, chứng minh nhân dân 15 năm năm kể từ ngày cấp), các giấy tờ khác như sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân… có bị nhòe nhoẹt, cũ nát.
  • Kiểm tra giấy chứng nhận có ghi nợ các khoản lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất… hay không bởi chủ tài sản chi được chuyển nhượng tài sản sau khi đã hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. – Kiểm tra việc mua bán có biểu hiện giấu giếm, vội vàng, giá cả mua bán có quá rẻ không?

BƯỚC 2: TIẾN HÀNH PHƯƠNG THỨC ĐẶT CỌC MUA BÁN

Sau khi xem tình trạng pháp lý ổn rồi và bạn quyết định mua, hai bên thỏa thuận và nhất trí tiến hành ký “Hợp đồng đặt cọc”. Đây là một phần rất quan trọng nhưng trong giao dịch thường các bên hay ký hợp đồng mẫu với nội dung khá sơ sài.

Một số nội dung cần lưu ý như sau:

  • Thứ nhất đối chiếu thông tin người đứng tên trên sổ hồng hoặc người được ủy quyền với chứng minh nhân dân có phải là một không (phải đầy đủ từng người trên đó ký tên). Phải xem bên bán đang độc thân hay  đã có gia đình. Bởi lẽ, trong trường hợp nếu chỉ đứng tên một người vợ hoặc chồng mà tài sản đó mua trong thời kỳ hôn nhân thì buộc phải có sự đồng ý và ký tên của cả vợ chồng (Đã có nhiều trường hợp tranh chấp và Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc vì thiếu chữ ký của một bên là vợ hoặc chồng).
  • Thứ hai, khi ký hợp đồng đặt cọc thì lưu ý một số nội dung quan trọng như: Số tiền đặt cọc, tiền phạt nếu vi phạm hợp đồng, thời gian đặt cọc, ký tên, điểm chỉ… Ngoài ra, còn tùy vào từng trường hợp cụ thể, là bên mua hay bên bán để xem xét và đưa ra các yêu cầu khác nhau.
  • Thứ ba, xác minh người đứng ra nhận tiền đặt cọc có thực sự là chủ đất, nhà hay chưa. Nếu không phải là chủ đất, nhà mà đứng ra nhận cọc phải có các văn bản công chứng ủy quyền được quyền nhận đặt cọc thực hiện các giao dịch của tài sản đó. Lưu ý không thõa thuận bằng lời nói khi giao dịch bất động sản.
  • Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng đặt cọc không cần phải công chứng vẫn có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, đối với giá trị tài sản lớn thì bên mua nên cân nhắc việc yêu cầu ký hợp đồng có công chứng để đảm bảo quyền lợi trong trường hợp bên bán không trung thực trong việc mua bán (hay nói cách khác là nhận cọc của một người và đi bán cho một người khác).

BƯỚC 3: VAY NGÂN HÀNG BẰNG CÁCH THẾ CHẤP CHÍNH TÀI SẢN SẼ MUA

Bước này có thể không cần thiết đối với các cá nhân nghĩ rằng chỉ cần thanh toán toàn bộ bằng vốn tự có. Tuy nhiên, Luật sư sẽ phân tích các lợi thế khi làm “bạn” với ngân hàng về cả khía cạnh tài chính và pháp lý để các bạn tham khảo như sau:

Thứ nhất, khi bạn vay ngân hàng bằng chính tài sản bạn sẽ mua thì ngân hàng cũng chính là người sẽ giúp bạn thẩm định về tính pháp lý, bởi vì ngân hàng cũng là người phải chịu trách nhiệm nếu như tài sản thế chấp gặp vấn đề. Chính điều đó sẽ giúp bạn yên tâm hơn, hạn chế rủi ro hơn khi tiến hành giao dịch.

Liên quan đến hoạt động vay thì sẽ có một số điều quan trọng bạn cần tìm hiểu: Số tiền bạn sẽ được vay là bao nhiêu, lãi suất bao nhiêu, lãi suất cố định được trong vòng bao nhiêu năm, sau khi hết thời hạn cố định thì cộng với biên độ bao nhiêu, trả trước có bị phạt không, phạt bao nhiêu phần trăm. Khi tìm hiểu những yếu tố đó thì bạn sẽ có căn cứ để so sánh giữa các ngân hàng và đối chiếu với kế hoạch sử dụng tài chính, nhu cầu bản thân để quyết định chọn cho mình gói vay phù hợp.

Thứ hai, đòn bẩy tài chính: Nếu vốn tự có của bạn có thể đủ để thanh toán tiền mua nhà đất và bạn thanh toán hết 100%. Đặt giả sử, trong trường hợp bạn tìm thấy một cơ hội mới “ngon ăn”, bạn quyết định đầu tư và thời gian để huy động tiền chỉ vọn vẹn trong một vài ngày hoặc một vài giờ thì liệu rằng bạn có đủ thời gian để huy động kịp số tiền đó không, hay là nhìn cơ hội vuột mất khỏi tầm tay. Trong khi chênh lệch lãi giữa số tiền vay và lãi suất số tiền đó bạn đi gửi tiết kiệm thì cũng chỉ vài phần trăm (Phần này phân tích sẽ khá dài nên chỉ nói sơ bộ các vấn đề chính).

Thêm một ví dụ thiết thực hơn: Khi con bạn ốm, bố mẹ bạn đau và cần tiền gấp, trong khi tài sản chưa sang tên kịp nên bạn không thể vay ngân hàng ngay lúc đó. Vậy bạn sẽ làm thế nào.

BƯỚC 4: KÍ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG

Trong trường hợp này cần lưu ý về vấn đề thanh toán, thanh toán tiền mặt hay thanh toán bằng cách chuyển khoản ngân hàng. Do thói quen thanh toán tiền trực tiếp nên thường bên mua sẽ mang tiền đến tận phòng công chứng. Điều này sẽ rủi cho cả bên bán và bên mua. Đã có trường hợp vợ chồng sau khi nhận tiền mua đất xong và ra về thì gặp phải cướp. Để khắc phục vấn đề trên thì sau khi ký công chứng thì hai bên nên tiến hành thanh toán qua ngân hàng (Tốn vài trăm ngàn, vài triệu tiền phí còn hơn mất vài tỷ, vài chục tỷ các bạn nhé).

Khi bạn chưa có kinh nghiệm trong mua bán nhà, đất, giao dịch thanh toán tiền trong quá trình kí hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng sẽ xảy ra một số rủi ro mà bạn không nghĩ tới. Giả sử trường xảy ra như là hai bên kí hợp đồng chuyển nhượng xong, đã kí và đóng dấu phòng công chứng nhưng bên mua thanh toán thiếu tiền cho bên bán. Trường hợp này bạn cần tham khảo kinh nghiệm những người có chuyên môn và kĩ năng về pháp lý để giảm thiểu rủi ro, đặc biệt đối với các tài sản giá trị lớn.

Do hiện nay, quy định pháp luật về đất đai, các văn bản quyết định của UBND các tỉnh thành luôn điều chỉnh và thay đổi liên tục để điều chỉnh phát triển quy hoạch dẫn đến tình trạng mua bán gặp khó khăn rất nhiều. Hi vọng bài viết này sẽ đem lại cho mọi người một số bổ ích trong kiến thức thực tế khi kinh doanh, đầu tư bất động sản.

Trên đây là một số lý luận và kinh nghiệm thực tiễn mà chúng tôi đã đúc kết. Hy vọng sẽ hữu ích cho bạn hoặc gia đình, bạn bè của các bạn. 

Nếu bạn còn vấn đề vướng mắc cần được tư vấn hãy liên hệ ngay với chúng tôi – Công ty TNHH Tư vấn Đầu tư và Phát triển Đại Huy Hoàng. Chúng tôi cam kết sẽ hỗ trợ nhiệt tình và nhanh chóng với đội ngũ Luật sư, Chuyên viên pháp lý uy tín và giàu kinh nghiệm.

Did you find apk for android? You can find new Free Android Games and apps.

Để lại bình luận

Scroll
0902784740
Power by

Download Free AZ | Free Wordpress Themes